真香！、华润冻结304亿，只为争夺西安一宗22亿宅地

　　导读：“未来一月之内必然造成土地市场井喷，大量土地集中面世可以给到开发商更多的选择性，同时也为其带来了更多的资金压力，从这一角度来看，显然更加利好融资成本更低的央企与现金流更加稳健的头部房企。”

真香！、华润冻结304亿，只为争夺西安一宗22亿宅地

　　导读：“未来一月之内必然造成土地市场井喷，大量土地集中面世可以给到开发商更多的选择性，同时也为其带来了更多的资金压力，从这一角度来看，显然更加利好融资成本更低的央企与现金流更加稳健的头部房企。”

　　（文/张志峰 编辑/马媛媛）距离自然资源部发布住宅用地供应分类调控文件，要求重点城市供地实现“两集中”一个月后，已经有15个城市陆续公布了宅地集中出让细则。

　　集中供地入市之前，面对着即将来临的土地市场巨大变革，大房企在热点城市的土地争夺愈发激烈。

　　4月6日，西安市西咸新区5宗住宅用地竞拍。其中，作为明星地块的沣西新城一宗115亩住宅用地历经139轮报价，溢价率225.8%达到“熔断价格”22.508亿元，后触发摇号机制，引起市场关注。

　　据了解，参与该宗地的竞买人一共有58家企业，按照每家企业需提前缴纳6.91亿元竞买保证金测算，该宗地共锁定资金400.664亿元。

　　而这只是土拍市场的冰山一角，根据中原地产统计数据，截至4月6日，2021年房企拿地热情空前高涨，出让土地收入过百亿的城市有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等22个，50大热点城市土地出让总额高达7136.5亿。

　　同时，热点城市土地成交溢价率也非常高，其中芜湖市出让土地面积翻倍，达到190万平米，平均溢价率超过100%，其他如徐州、盐城、淮安、金华等多个城市溢价率超过50%。

　　“不差钱”的和华润

　　与往年不同，今年土拍市场凭借的不仅仅是房企综合实力，还要看“运气”。而这个“运气”是可以拿钱买的。

　　回到上文提到的西安沣西新城地块，相当于共有58个号，近7亿元获取一个摇号资格，中签率低至1.7%。

　　值得注意的是，1.7%中签率只是相对于普通“运动员”而言。和去年沪深等地买房摇号乱象一样，多找几个亲戚一起认筹、一起参与摇号，中奖率自然就会高一些。地产商们对于这一套路早已熟稔。

　　不同的是，参与本次土地摇号需要全额缴纳竞买保证金，也就是说，你有多少个7亿元，就有多少个1.7%的中签率。

　　结果可想而知，“不差钱”的和华润一口气拿出资金304亿元，来争抢这块22.5亿封顶的土地，各自中签率均超过了三分之一。其中，以165.8亿元注册了24个“小号”，华润138.2亿元注册了20个“小号”，两大央企占到了总票数的75.9%，“壕”气可见一斑。

　　其余如万科、招商、保利、正荣等11家房企只能分摊剩余不到1/4概率。

　　图片来源于“西安土地”公众号

　　58安居客研究院院长张波向观察者网表示，西安作为中西部节点型城市，经历了59个月的房价持续上涨，市场的热度足够高，购房需求也多，整体处于供不应求的状态，从拿地到售罄可能只需要五、六个月，十分有利于房企去库存。因此，对于资金越来越紧张的房企而言，投资拿地更加谨慎，对于这些热点城市的优质土地争夺也更加激烈。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，西安等地土拍市场竞争如此激烈，实际上是有实力的房企在“集中供地”到来之前的积极补仓行为，央企的资金实力在其间一览无余。而等到大量土地集中供应入市，房企对于优质地块的争夺将会更加激烈，也更加考验其整体资金实力。届时，才真正是一场“央企的饕餮盛宴”。

　　15城集中供地，起价超7000亿

　　所谓“两集中”政策，即2月18日前后有媒体报道称，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

　　随后不久，青岛、郑州、天津等地自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的公告，才真正坐实了这一消息。一时间，房企纷纷响应，备战即将到来的土地市场变革，在刚刚过去的年报季，几乎成为所有业绩会上必备的“问题”之一，与“三道红线”并称为关乎2021年房企存亡的两大新政。

　　3月15日，长春市规划和自然资源局发布关于落实2021年住宅用地“两集中”出让有关事宜的公告。其中提到，按照自然资源部住宅用地分类调控政策要求，2021年计划供应住宅用地约960万㎡，拟定于今年3月、5月、8月分三次集中发布出让公告，集中组织住宅用地出让。3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批经营性地块。

　　紧随其后，广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个热点城市明确将在4-5月开启集供应土地。

　　其中，北京、广州、天津、无锡4城明确首批供应地块的起拍价格，总价分别为1036亿元、901亿元、503亿元和228亿元。

　　据中原地产统计，第一批入市地块起价预计已经超过7000亿元，叠加即将出台的上海、深圳等城市，预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。

　　而提到“两集中”政策对于土地市场的影响，业内人士普遍认为，这是我国供给侧改革体现在楼市的重要一环，其核心影响力并不在给土拍降温，更多的是在考验房企资金、运营和管理能力。同时，对于地方政府的城市规划和管理运营能力也提出了更高要求。

　　同策研究院资深分析师宋红卫向观察者网表示，热点城市的优质地块仍然属于稀缺资源，这就决定了不管什么时候都是房企重金竞争的对象，并不会因为集中供地政策有所改变。相反，把有实力企业放到同一起跑线上进行竞争，未来必然存在热门地块再现“地王”的情况。

　　对此，一名百强民营房企高管向观察者网表示，热点城市少量多次供应土地的情况下，中小房企想要凭借自身实力摘得优质土地难如登天；与之相比，一次性供应大量土地，“捡漏”机会就要多得多。此外，当大房企目光都集中在一二线热点城市时，一些三四线城市的优质地块或许也将成为部分中小房企的不错选择。

　　因此，他认为集中供地或将为中小房企带来“春天”，未来有更多机会实现弯道超车。

　　资金大考之下，房企分化加剧

　　不过，相较于上述民营房企高管的乐观态度，更多地业内人士则持相反观点，认为“两集中”政策之后，未来将是央企和头部品牌房企的对台戏。

　　张波分析认为，未来一月之内必然造成土地市场井喷，大量土地集中面世可以给到开发商更多的选择性，同时也为其带来了更多的资金压力，从这一角度来看，显然更加利好融资成本更低的央企与现金流更加稳健的头部房企。

　　张大伟也告诉观察者网，近年来限价政策之下房企普遍利润率下降，为了追求高回报率纷纷重提“高周转”，而真正能够高周转的资源几乎都在热点一二线城市。集中供地政策下，资金实力强的企业无疑获取优质土地的概率更高，这次西安土拍就是铁证。仅仅是一宗封顶20亿土地的争夺，与华润两大央企就直接出动300多亿，凭借资金优势获取了超过3/4的中奖率，完全碾压其他玩家，小型房企甚至连参与资格都没有。未来集中供地之下房企进一步两极分化已是大势所趋。

　　在近日召开的2020年房企业绩会上，地产、招商蛇口、华润置地等多家央企的管理层在提到这一供地政策时几乎都“难掩喜色”。

　　如招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，22个城市集中供地后，企业会面临土地集中上市的情况，这要求企业有大量的资金去购买土地，“这对我们这种资金成本低，资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

　　再如地产董事会主席颜建国在结合集中供地等新政出台的背景下，言及房地产市场下半场竞赛刚刚开始，“分化”将是房地产下半场最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投资分化、管理能力分化、产品力分化综合作用之下，优质央企具备更多的机会。

　　不过，世事并无绝对，在中小型房企业绩会上，管理层提及这一政策时，无论自身资金实力强弱，也近乎异口同声地表示“利好自己”。

　　宋红卫表示，资金压力下，无论大小房企，积极加速去化回笼资金，为4、5月份核心城市集中拿地储备自有资金，都是最核心的保障。其次，中小房企之间加大力度合作拿地、合作开发，也不失为一个降低拿地的门槛的方式，同时可以有效分摊风险，在有效空间内增加“试错机会”。

　　此外，可以预见的是，4-5月份，22个热点城市必然会上演土地争抢大战。但事实上，除了这22个城市外，各大房企也可以关注其他城市的投资机会，尤其是处于城市群的一些潜力城市。

　　中指研究院数据显示，2020年前述22个热点城市的商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。

　　因此，分析人士认为，为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，作为扩充规模的有效补充。